Subrogación Hipotecaria

¿ En qué consiste ?

¿ Qué beneficios voy a tener ?

¿ Y los gastos ?

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

La subrogación hipotecaria es una opción que permite trasladar la deuda de un banco a otro para mejorar las condiciones del préstamo manteniendo las condiciones iniciales de plazo y amortización.

La subrogación resulta especialmente interesante en préstamos con un gran capital pendiente de pago y un largo periodo de amortización. Así que, si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca y estás pensando en trasladarla a otra entidad, la subrogación puede ser la solución para gastar menos y pagar una cuota más baja.

¿Cómo se desarrolla el proceso?

Sin pedir permiso. No hace falta solicitar permiso a la entidad actual para cambiarte. En busca de las mejores condiciones. Hay que analizar en detalle las condiciones de todas las posibles hipotecas antes de decidirse por una. Es aconsejable hacer una estimación de la cuota mensual a pagar en cada caso para saber si compensa el cambio. Sólo es necesario tener los ingresos domiciliados para obtener las mejores condiciones. Plazos de solicitud y aceptación.

Una vez presente la solicitud de subrogación, se solicita a la otra entidad certificado de deuda que deberá entregar en el plazo máximo de 7 días naturales. Posible contraoferta. Una vez entregada la certificación, durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, el banco en el que se firmó la hipoteca podría presentar una oferta de novación de las condiciones en los términos que considere convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación.

Una vez cumplidos todos los plazos legales, empezarás a ahorrar en su cuota mensual sin haber asumido ningún coste.

¿Qué puedo mejorar al subrogar la hipoteca?

Las condiciones que podemos mejorar al cambiar la hipoteca de banco:

Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos rebajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca variable a otra a tipo fijo. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con IRPH a una hipoteca con euríbor.

Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que limitan nuestra operatividad, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.

Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario.

¿Es mejor subrogar o contratar una hipoteca nueva?

Hay bancos que en vez de ofrecer una subrogación de hipoteca, proponen contratar un préstamo hipotecario nuevo (con condiciones mejores) para cancelar el nuestro. Esta operación también permite cambiar de entidad y, además, con ella podemos modificar cualquier aspecto. Pero ¿sale más a cuenta?

Por norma general, los gastos asociados a la cancelación son más altos que los de subrogar la hipoteca. De todos modos, la elección final no dependerá únicamente del coste de la operación, sino que tendremos que sopesar qué banco ofrece las mejores condiciones y calcular el ahorro a largo plazo.

¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?

Hay gastos de subrogación de hipoteca que se generan siempre: los de notaría, registro, gestoría y tasación. Y también hay otros puede que nos cobre el banco del que nos vayamos, como la comisión por subrogación. Ahora bien, no tendremos que pagarlos todos. Veamos quién paga qué al hacer una subrogación de hipoteca:

Gastos de subrogación que pagará el banco.

Al igual que ocurre con los gastos de constitución de un préstamo hipotecario, el banco se encargará de las siguientes costas:

Los aranceles de la notaría: están fijados por ley y pueden ser, según el capital pendiente a amortizar, de entre un 0,2% y un 0,5% sobre ese importe.

Los aranceles del registro: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.

Los honorarios de la gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros, aunque ese precio dependerá de las tarifas de cada una (no está regulado).

El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto. De todos modos, eso es una ventaja más para el banco que para nosotros, ya que es él quien tiene que pagar el IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados).

Gastos de subrogar la hipoteca que pagará el cliente.

A pesar de ser el banco quien pague la mayoría de los gastos, estos son los gastos a los que nos podríamos enfrentar al cambiar la hipoteca de entidad:

El coste de la tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble hipotecario nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.

La comisión por subrogación. Aunque este coste dependerá del contrato de financiación que tengamos con el banco actual, podemos incluirla entre los gastos que se generan al cambiar la hipoteca de entidad.

Comisión por riesgo de tipo de interés. Si tenemos una hipoteca fija o una mixta en su tramo fijo, puede que tengamos comisión de riesgo por tipo de interés y que el banco del que nos vamos nos la aplique si nuestro cambio le produce una pérdida financiera. Esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley. Eso sí, solo nos la pueden cobrar si nuestra hipoteca se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019.

Por último, hay que añadir la comisión por mis gestiones como Intermediaria. Puedes consultarla AQUÍ

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